一、《办法》出台的背景和必要性

住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，关系着千家万户的民生问题。但近年来，住宅专项维修资金申请难、申请程序不明确、审批时间长、续交难、清缴难等情况逐渐凸显。住建部在2008年2月颁布实施建设部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》较为原则，不利于有效解决我市住宅专项维修资金出现的相关问题。我市于2010年印发了《定西市住宅专项维修资金管理实施意见》，这充分表明了我市对住宅专项维修资金管理工作的高度重视。在10多年的资金归集和监管中，不断积累了一些经验做法，在没有法律、法规细化规定的情况下，既要考虑维修资金的审批管理安全，又要兼顾审批效率，不利于实际操作。因此，为了有效解决有关问题，更好地指导住宅专项维修资金的管理及使用工作，发挥资金最大效益和维护业主合法权益，保障依法行政，必须通过立法来完善和保障。《办法》的出台，将更好地指导和规范业主、物业服务企业、行业监管部门在住宅专项维修资金的交存、使用、管理等方面的行为。

二、制定依据、起草过程及征求意见情况

（一）制定依据。主要依据：《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）、《物业管理条例》、《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》（甘建规范〔2020〕2号）、《定西市物业管理条例》等法律法规和规章。同时，参照了成都、张掖等地的相关规定。

（二）起草过程及征求意见情况。《办法》在2022年起草完成后，于2022年9月8日提交市政府王市长专题会议进行讨论时，要求将该《办法》纳入2023年地方性立法计划，暂时被叫停。在2023年，我局按照市政府立法计划和立法程序要求，在起草过程中，始终坚持问题导向，于4月10日—14日联合市司法局、市财政局组成调研组赴各县区向各相关部门、房地产企业和物业公司、业主委员会以及社区居民进行了实地走访调研，广泛征求了各方面的意见建议75条，特别听取了相关利益群体的意见，找准我市住宅专项维修资金管理中存在的困难和问题。5月17日在市司法局召开了《办法》立法论证会，对调研形成的《草案征求意见稿》进行论证修改后，于5月30日-6月30日在市政府门户网站进行了公告，公开征求了社会各界意见建议；7月21日在市住建局召开了立法听证会，邀请法律专家及市直相关部门和街道办、物业公司、业主代表等对《草案征求意见稿》再次提出了具有建设性的意见建议，共征求到意见建议31条，其中采纳22条。8月9日经我局党组会议审议通过后，于9月20日向市司法局进行了报审并召开了合法性审查论证会，共征求意见建议13条，其中采纳12条。综合各方意见，经过反复修改，最终成文。

三、《办法》的主要内容

《办法》分为总则、交存、管理、使用、法律责任和附则共六章38条，主要内容体现在以下几个方面：

（一）规定了住宅专项维修资金管理的原则和职责。为建立保障机制，维护广大业主合法权益，一是明确了资金实行“专户存储、专款专用、所有权人共同决策、政府监督”的原则。二是明确了相关部门及市县区人民政府、乡（镇）人民政府、街道办事处、社区居委会的相关职责。三是明确了选择专户管理银行的方式及银行应履行的职责。

（二）规定了住宅专项维修资金交存范围标准和时间点。为保障我市行政区域范围内的商品住宅、非住宅的专项维修资金的有效归集，一是明确了业主交存首期住宅专项维修资金的范围，并载入商品房买卖合同。二是充分结合全市实际，并参照张掖等市州的交存标准，明确了我市首期维修资金交存标准，“首期住宅专项维修资金交存数额按照住宅建筑面积每平方米不低于50元的标准进行交存，县区可结合当地住宅建筑安装工程每平方米造价确定具体交存标准。”三是明确了首期交存时间节点，在办理房屋入住手续前、商品房销售合同网签备案时，将首期维修资金一次性存入专户管理银行。完善了房屋所有权转让时专项维修资金余额不足30％时，转让人应当在办理转让手续前补交、续交的规定。

（三）规定了住宅专项维修资金规范管理要求。为确保资金规范管理和资金安全，一是明确了住宅专项维修资金公示制度，向业主公布上一年度的住宅专项维修资金收支及结存情况。二是明确了资金收益最大化要求和增值收益分配原则和使用要求，积极鼓励和探索住宅专项维修资金增值收益资金的多元化使用措施。三是明确了业主续交资金规定和资金补充规定，利用共用部位、共用设施设备经营的，业主所得收益和住宅共用设施设备报废后回收的残值，应当主要用于补充住宅专项维修资金，分摊计入相关业主分户账。

（四）规定了住宅专项维修资金的使用程序。为保证资金合法规范使用，提高使用率，发挥资金最大效益，一是明确了资金代管和自管的使用流程，具体为提出使用方案、业主表决、签订施工合同、提出申请、审核、拨付资金、专户银行划转。二是明确细化了危及房屋使用安全时资金应急使用的范围和流程，第一时间确保群众财产不受损失。三是明确了资金使用拨付流程，资金使用分摊原则，即：遵循业主“谁受益、谁负担”的分摊原则。

（五）规定了住宅专项维修资金管理保障机制。为确保各项工作制度和措施得以落实，一是明确了资金使用过程中出现的违法违规行为应承担的法律责任，特别是对虚列维修工程项目、虚增维修工程量的处罚。二是明确了社会监督机制，畅通了投诉举报渠道。三是完善了资金使用第三方监督机制，可以实行工程施工设计、工程发包、工程造价审核、工程监理等。并对第三方履职进行了规定，要求不得弄虚作假，损害业主利益。

四、主要特点

一是增设了政府、街道办、社区及居委会职责。

二是增设了群众投诉举报机制。

三是结合全市实际情况，明确了具体交存标准。国家和省上规定交存标准为“每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”本《办法》统筹考虑全市实际情况，参照张掖市等市州交存标准，确定我市交存标准为“首期住宅专项维修资金交存数额按照住宅建筑面积每平方米不低于50元的标准进行交存，县区可结合当地住宅建筑安装工程每平方米造价确定具体交存标准。”

四是简化了资金使用业主表决方式。住建部165号令规定“维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。”本《办法》依据《民法典》第二百七十八条规定为“住宅专项维修资金列支范围内专有部分总面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意使用。”

五是明确了增值收益的管理和使用，积极鼓励和探索住宅专项维修资金增值收益资金的多元化使用措施。

六是增设了违法使用资金的处罚条款。对物业服务人或其他管理人虚列维修工程项目、虚增维修工程量的，由市、县区住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。对有关行政机关及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

相关链接：定西市住宅专项维修资金管理办法